Attīstības indikatori signalizē atpalicību
Viļņā katru gadu tiek uzbūvēti un pārdoti aptuveni 5000 dzīvokļu, savukārt Rīgā šis skaitlis nesasniedz pat 2000. Jau šobrīd, iebraucot Lietuvas galvaspilsētā, mēs varam justies kā mazajā Baltijas Manhetenā, jo viņi ir atvērti ārvalstu investīcijām. Tikmēr mēs mēģinām pārdalīt Eiropas fondu naudu un vienkārši nelaižam lielos investorus mūsu valstī, tādēļ arī ekonomika kopumā neattīstās.
Tā intervijā Dienas Biznesa speciālizdevumā Nekustamais īpašums situāciju Latvijas nekustamo īpašuma tirgū vērtē nekustamo īpašumu attīstītāja un celtniecības pakalpojumu sniedzēja YIT LATVIJA valdes loceklis Andris Božē.
Viņš atzīmē, ka par Latvijas nekustamo īpašumu tirgus atpalicību liecina arī kopējais kredītu portfelis - ja līdz 2008. gadam situācija visās Baltijas valstīs bija diezgan līdzīga un nekustamo īpašumu iegādei bankas kredītos katrā valstī bija izsniegušas apmēram 10-11 miljardus eiro, tad šobrīd aina ir pavisam citāda. Lietuva un Igaunija ir spējusi atgriezties pirmskrīzes līmenī un to jau pārsniegt, savukārt Latvijas kopējais kredītu portfelis joprojām ir vien ap pieciem miljardiem eiro.
Fragments no intervijas
YIT Latvijā nodarbojas gan ar jaunu daudzdzīvokļu ēku un citu nekustamo īpašumu attīstīšanu, gan arī celtniecības pakalpojumu sniegšanu. Kura no šīm jomām, raugoties no uzņēmējdarbības aspekta, jūsuprāt, Latvijā ir perspektīvāka?
Lai gan vēsturiski YIT LATVIJA tiešām ir darbojies abos šajos segmentos, pēdējā laikā mēs vairāk koncentrējamies uz nekustamo īpašumu attīstīšanu, nevis celtniecības pakalpojumu sniegšanu. Šobrīd ārējiem pasūtītājiem namus faktiski nebūvējam, to darām tikai paši savām vajadzībām - savu projektu ietvaros. Vienīgais izņēmums ir 2021. gadā noslēgtais darījums ar BTA (Vienna Insurance Group - VIG), kura ietvaros YIT kopā ar VIG plāno īstenot piecus īres dzīvokļu namu projektus Baltijā. Vienošanās paredz divu īres dzīvokļu namu būvniecību Rīgā, divu ēku izbūvi Viļņā un viena nama būvniecību Tallinā. Tajā pašā laikā nevaram noliegt, ka kaut kad, iespējams, atkal aktīvāk atgriezīsimies arī pie celtniecības pakalpojumu sniegšanas. Mēs sekojam līdzi tirgum, vērojam pieprasījumu un attiecīgi arī esam gatavi pielāgoties. Šobrīd dzīvojamo māju projekti ir ienesīgāki. Ja būvniecības pakalpojumu līgumos būvnieku peļņas procents parasti ir vien ap 5-10%, tad dzīvojamo ēku projektos tas var sasniegt pat 20%. Tajā pašā laikā jāsaprot, ka, attīstot dzīvojamos namus, jārēķinās ar lieliem ieguldījumiem, kas atmaksājas daudz vēlāk nekā celtniecības pakalpojumu sniegšanas gadījumā. Pirmajā gadā parasti tiek nopirkta zeme, tad tiek sākti projektēšanas, vēlāk - būvniecības darbi, bet nekāda atdeve no investīcijām nenāk. Latvijas likumdošana paredz, ka būvniecības laikā klienti, kas vēlas jaunajā projektā iegādāties dzīvokļus, maksā attīstītājam vien 5-10% no nekustamā īpašuma vērtības, pārējā summa tiek samaksāta tikai tad, kad māja jau ir gatava. Tas faktiski nozīmē, ka pirms investīciju atmaksāšanās attīstītājs iegulda projektā miljonus un vairākus gadus pretim nesaņem neko. Būvniecības biznesā naudas plūsma ir stabilāka, taču YIT grupa ir nolēmusi, ka Latvijā mēs uz šo segmentu nekoncentrējamies. Tajā pašā laikā Lietuvā un Igaunijā stratēģija ir cita - YIT joprojām aktīvi darbojas celtniecības pakalpojumu nozarē, turklāt ne tikai ēku būvniecībā, bet arī ceļu būvē.
Ar ko tas skaidrojams - vai Igaunijā un Lietuvā būvniekiem ir draudzīgāki noteikumi?
Nē, tas drīzāk skaidrojams ar YIT grupas vēsturisko attīstību. Piemēram, Lietuvā uzņēmums, kuru iegādājās YIT, vēsturiski bija viens no lielākajiem Lietuvas būvniekiem, tāpēc YIT izlēma saglabāt šo darbības virzienu, tā nu YIT Lietuva šobrīd darbojas trīs segmentos - dzīvojamo māju būvniecība, komercīpašumu attīstīšana un būvniecības pakalpojumi.
Kā zināms, YIT ir Somijas uzņēmums. Kas ir būtiskākās atšķirības Skandināvijas un Latvijas nekustamo īpašumu tirgū?
Pirmkārt, ļoti atšķiras nekustamā īpašuma tiesību veids - Latvijā katrs īpašnieks pieradis rūpēties tikai par savu dzīvokli, savukārt Somijā dzīvokļu nams tiek uzskatīts par kopīpašumu. Diezgan daudzas nianses balstās tieši šajā atšķirībā. Piemēram, ja Somijā ēkā sabojājas lifts vai sāk tecēt jumts, īpašniekiem nerodas jautājumi par to, vai šīs lietas vajadzētu remontēt, - ierodas apsaimniekotāja kompānija, novērš radušās problēmas un piestāda rēķinu. Pie mums tā nenotiek - apsaimniekotājam jāorganizē balsošana un jāpanāk, ka vismaz 51% no īpašniekiem atbalsta nepieciešamos remontus. Tas gan ir sarežģīti, jo vajadzīgo balsu savākšana prasa laiku, tāpat ne vienmēr dzīvokļu īpašnieki uzskata, ka konkrētie darbi ir nepieciešami. Piemēram, cilvēki, kuri dzīvo pirmajos stāvos, nevēlas maksāt par lifta, kuru viņi neizmanto, remontu. Latvijā katrs vairāk domā par savu īpašumu un labumu, nevis kopējo īpašumu, tāpēc somi bieži vien nesaprot, kāpēc cilvēki Latvijā nevēlas pirkt dzīvokļus pēdējos stāvos. Vēl viena būtiska atšķirība, ja runājam par tirgu, ir kreditēšana. Pērnā gada decembrī dzīvokļa kredīts Latvijā izmaksāja 4,27% no nekustamā īpašuma vērtības, tikmēr Somijā - 2,89%. Tas nozīmē, ka somi par mājokļu kredītiem bankām maksā daudz mazāk nekā latvieši, lietuvieši un igauņi. Iemesls tam ir pavisam vienkāršs - Baltijā ir izveidojies skandināvu banku monopols, kas diktē noteikumus kreditēšanas tirgū, un likmes ir krietni augstākas. Tas ietekmē ne tikai kredīta ņēmējus, bet arī nekustamo īpašumu attīstītājus. Mēs, piemēram, šobrīd vēlamies īstenot kopīgu projektu ar čehu investīciju fondu, un tad, kad mēs viņiem parādījām, kādas ir finansējuma likmes Latvijā, viņi bija ļoti pārsteigti. Viņi nevarēja saprast, kāpēc tās ir tik augstas, jo Čehijā banku tirgus ir ļoti piesātināts, ar augstu konkurenci un daudz zemākām likmēm. Tāpat, ja salīdzina Latviju un Somiju, protams, atšķiras arī investīciju vide. Pie mums valda diezgan liela nenoteiktība. Kā piemēru varu minēt Rīgas pilsētas attīstības plānu, kas netika apstiprināts gadiem, tādēļ Rīga bez attīstības plāna bija teju desmit gadus. Šādas situācijas nav pieņemamas! Atšķiras arī projektu realizēšanas kārtība. Piemēram, Somijā ļoti izplatīts modelis ir publiskā un privātā partnerība jeb PPP, ko daudz izmanto arī Lietuvā un Igaunijā. Latvijā šis modelis savukārt praktiski netiek izmantots, tas noteikti samazina investoru interesi par iespējām ieguldīt mūsu valstī. Investoru sadarbība ar pašvaldībām Latvijā ir ļoti neattīstīta. Somijā ceļu un tiltu būvniecība, kā arī citu lielo projektu īstenošana, kur iesaistīts Somijas YIT, notiek ciešā sadarbībā ar valsti un pašvaldībām. Tas ir viens no būtiskākajiem biznesa modeļiem, kas Latvijā nepelnīti atstāts novārtā.
Raksta pilno versiju var aplūkot: https://www.db.lv/zinas/attistibas-indikatori-signalize-atpalicibu-511379
