Century21BaltWest: Tirgus ir sadalījies
Latvijas nekustamo īpašumu tirgus ir pamatīgi sadalījies – biznesa klases mājokļu cena strauji palielinās, bet otrējo sērijveida dzīvokļu tirgus pārdzīvo stagnāciju. Vai tad ekonomikas ministram un dažiem Saeimas deputātiem kaut kādā veidā traucētu Imigrācijas likuma grozījumi par termiņuzturēšanas atļaujām?
Par to, kā vērtētāji bremzē elitāro nekustamo īpašumu tirgus attīstību, kā arī par nekustamā īpašuma tirgus perspektīvām tuvākajā ceturksnī aplūkots kompānijas Century21BaltWest sagatavotajā pētījumā.
Pēc sadalīšanās divos sektoros šī gada sākumā Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstība trešajā ceturksnī norisinājās dažādos virzienos. Ja otrējā sērijveida mājokļu sektorā, par kuru šodien interesējas vienīgi vietēji iedzīvotāji, vasaras laikā tika novērota stagnācija un pat zināma cenu krišanās, tad elitāro nekustamo īpašumu tirgus, kurā aktivitāti izrāda galvenokārt ārzemnieki, attīstījās visai dinamiski. Kaut gan pirmajā gadījumā cenu krišanās līmenis bija visai tuvs kļūdas līmenim – 0,5 %, pircēju aktivitātes samazinājumu var novērot arī šodien. Tomēr vidējā kvadrātmetra cena Rīgā septembra mēneša beigās bija tie paši 580 EUR/m2 – arī jūnija mēnesim raksturīgā cena. Šī sektora īpatnība ir t.s. „banku” dzīvokļu parādīšanās tirgū, kas zināmā mērā paplašināja piedāvājumu un līdz ar to novērsa cenu kāpināšanos, kuru gaidīja daudzi. Savukārt, arī daudzi pircēji pagaidām izvēlas gaidas – baumu dēļ par otro krīzes vilni.
Situācija elitāro nekustamo īpašumu sektorā ir principiāli citāda, un tai nav nekāda sakarā ar tirgus attiecībām. Cenas aizvadītajā kvartālā Rīgā palielinājās par 3 %, bet Jūrmalā – par 5 %. Respektīvi, cenu pieaugums gada griezumā sastāda no 15 līdz 25 %. Rīgā cenas svārstījās atkarībā no kvalitatīviem un lokāliem raksturojumiem – no 1 200 līdz 1 600 EUR/m2. Vecrīgā un populārākās pilsētas centra vietās kvadrātmetra cena jaunbūvēs bija no 2 500 līdz 3 500 EUR. Jūrmalā cenu izkliede ir daudz lielāka – no 1 200 EUR/m2 līdz 6 000 EUR/m2 atkarībā no kvalitātes un lokālām īpatnībām. Šāda izkliede izskaidrojama galvenokārt ar reālo piedāvājumu trūkumu kvalitatīvo mājokļu tirgū. Šodien Jūrmalas dome piešķīra 14 atļaujas mazdzīvokļu māju būvniecībai, kuras tiks nodotas ekspluatācijā ne ātrāk kā pēc gada. Turklāt šo dzīvokļu skaits nepārsniegs 200, kas principiāli neļauj risināt jautājumu. Šis skaits pietiks aptuveni vienam aktīvo pārdošanu gadam.
Bet, kā jau minējām iepriekš, ar tirgu tam nav sakara. Nekustamos īpašumus Latvijā pērk galvenokārt tie, kam ir nodoms saņemt ES termiņuzturēšanās atļauju. Šādu personu skaits pēc stāvokļa uz 2011. gada 1. oktobri (sākot ar 2010. gada 1. jūliju, kad stājās spēkā Imigrācijas likuma grozījumi) sastādīja 1667, no tām 1479 personas termiņuzturēšanās atļaujas ir jau saņēmušas, bet pārējās gaida lēmumu. Pēc šīs programmas valsts ekonomikā tika ieguldīti kopumā 105,3 milj. latu (ap 150,5 milj. eiro), kā arī valsts budžetā tika ieskaitīti 1,5 milj. latu nodevu veidā. Nevar teikt, ka šie investori neinteresējas par tādiem faktoriem kā reālie tirgus rādītāji, cenu un īres likmju augšanas perspektīvas, bet Latvijas tirgū šīs personas ieradās nevis tāpēc, kā šeit būtu izveidojusies perspektīvā situācija tirgū vai ideāla atmosfēra investīcijām Latvijā, ņemot vērā nodokļu likumdošanu u.tml. Investori nāk tāpēc, ka Latvijā spēkā esošie termiņuzturēšanās atļaujas noteikumi pagaidām viņiem izskatās diezgan pievilcīgi.
Tieši tāpēc elitāro nekustamo īpašumu tirgus „neizvilka” komerciālo nekustamo īpašumu tirgu, kaut gan, pārceļoties citā valstī, biznesmenim (bet tādu ir vairākums šo investoru starpā) būtu jādomā arī par to, ar ko viņš nodarbosies jaunā dzīves vietā. Pagaidām investori pēc nekustamā īpašuma iegādes Latvijā turpina dzīvot un strādāt citās valstīs, pie kam ne tikai Krievijā – biznesmeņi aiziet tur, kur klimats investīcijām ir labvēlīgāks, piemēram, kaimiņienē Igaunijā.
Fakts, ka Latvija ārzemniekus interesē tikai kā logs uz Eiropu, pēdējā laikā sāka kaitināt Latvijas varas institūciju pārstāvjus. Patiešām: 105 milj. latu, kā saka, aizgāja garām valsts kasei, bet budžetā nonāca tikai niecīgas druskas. Bez tam, konstatēti krāpšanas fakti, kuros pārdevējs un pircējs nekustamā īpašuma cenu pēc norunas palielināja vairākas reizes.
Sakarā ar to 2011. gada pavasarī tika akceptēti Imigrācijas likuma grozījumi, ar kuriem spēlē tika ievadīts jauns personāžs – vērtētājs. Jauno grozījumu būtība ir tā, ka vairs nepietiek ar nekustamā īpašuma iegādi par 100 tūkst. latu, teiksim, Rīgas plānošanas reģionā. Iegādātajam nekustamajam īpašumam jāatbilst vēl kādam nosacījumam: tā kadastrālajai vērtībai jābūt vismaz 30 tūkst. latu lielai. Bet 100-120 tūkst. latu vērto nekustamo īpašumu vairumam kadastrālā vērtība Rīgā sastāda parasti 20-25 tūkst. latu. Likums paredz, ka gadījumā, ja pārdevuma cena atšķiras no kadastrālās vērtības, var griezties pie licencēta vērtētāja, kurš arī pieņems galīgu verdiktu par reālo nekustamā īpašuma vērtību.
Tomēr prakse liecina, ka kopš vairākiem mēnešiem pieņemtie grozījumi izrādījās nepārdomāti. Investīciju darījumi izgāžas arvien biežāk un biežāk tamdēļ, ka vērtētājs reāli pārdodamo neklustamo īpašumu ir novērtējis zemāk par to vērtību, par kuru pārdevējs bija ar mieru to pārdot pircējam. Ne jau par darījuma dalībnieku negodīgumu runa, bet par metodiku, kuru izmanto vērtētāji Latvijā (taču tāpat kā vairumā citu pasaules valstu). Šī metodika pamatojas uz salīdzinošo analīzi, kurā salīdzina darījumus ar analogiem nekustamajiem īpašumiem iepriekšējā laika periodā. Metodika diezgan ciešami „darbojas” normāla tirgus apstākļos. Latvijas tirgū šī metodika ir diezgan efektīva, ja pastāv horizontālā cenu tendence, ja tirgus krītas, kā arī tad, ja pieņem, ka tirgū tiek noslēgts n-tais darījumu skaits vienā tajā pašā segmentā, bet jau bez vērtētāja.
Kas attiecas uz elitāro nekustamo īpašumu sektora apstrīdamo segmentu, tad tajā šādi darījumi netiek veikti. Vienkārši tos nav kam veikt, izņemot potenciālus ārvalstu investorus, kuriem tirgus augšana pārvēršas neatrisināmā problēmā: jābūt vismaz viens darījums, kurš tiktu veikts bez vērtētāja, bet šo darījumu var noslēgt tikai tas, kam nav vajadzīga termiņuzturēšanās atļauja. Savukārt, vērtētājs neuztraucas par objektīvo cenu palielināšanos, viņš negrib būt pirmais, kurš apstrīdamo nekustamo īpašumu ir novērtējis augstāk, nekā to darīja iepriekšējais vērtētājs. Rezultātā izvēlētais nekustamais īpašums paliek nepieprasīts, bet investoram – ja viņa degsme vēl nav izdzisusi, – būs jāpērk dārgāks dzīvoklis, bet tas bez negatīvām emocijām arī mākslīgi kāpina cenas elitārajā segmentā. Loks noslēdzies.
Varas institūcijas vispār šaubās, vai Latvija nebija pārrēķinājusies, pieņemot Imigrācijas likuma grozījumus par investīcijām, jo īpaši par termiņuzturēšanās atļaujas piešķiršanu apmaiņā pret investīcijām nekustamajā īpašumā. It sevišķi, īpašu neapmierinātību pauž ekonomikas ministrija, kas lika priekšā pat divus patiesi revolucionāros jautājuma risinājumu variantus: investīcijas nekustamajos īpašumos izslēgt no termiņuzturēšanas atļaujas saņemšanai nepieciešamo nosacījumu saraksta vai, sliktākajā gadījumā, investīciju cenu „planku” palielināt piecas reizes. T.i., pēc ekonomikas ministra A. Kampara viedokļa, „jautājuma cenai” būtu jāpalielinās piecas reizes. Faktiski tas nozīmē, ka Latvija kā termiņuzturēšanas atļauju tirgus spēlētāja zaudētu savu konkurētspēju, jo piedāvātais investīciju līmenis par kārtu pārsniegs analogus piedāvājumus Rietumeiropas valstīs un ASV.
To, ka likuma grozījumi, kas ārzemniekiem ļauj termiņuzturēšanās atļauju saņemt apmaiņā pret investīcijām nekustamajos īpašumus, ir nepilnīgi, mūsu eksperti atzīmēja vēl šo grozījumu pieņemšanas brīdī Saeimā. Acīmredzot Latvija iegāja termiņuzturēšanās atļauju tirgū, neveicot šī tirgus analīzi pilnā apmērā. Acīmredzams ir arī tas, ka pastāv arī citas programmas, vispirms bezprocentu aizņemšanās programmas, kuras ir ļoti izdevīgas valstij un sekmīgi darbojas tādas valstīs kā Kanāda, Bulgārija un vairākās citās valstīs.
Tāpēc, ja arī runāt par grozījumu pilnveidošanu, uzmanība jāpievērš vispirms alternatīviem variantiem, kas ļauj citu tirgus spēlētāju budžetos saņemt simtus miljonus dolāru gadā. Bet ja programma, pēc kuras termiņuzturēšanās atļaujas saņem apmaiņā pret investīcijām, paliks tā pati, izslēdzot no tās investoru starpā vispopulārāko sadaļu, – nekustamos īpašumus – tas būtu jāuzskata par esošo varas institūciju tuvredzību un politisko angažētību.
Šodien grozījumi jau veicina būvniecības nozari un developeru biznesu. Bez grozījumiem būvniecības nozare un developeru bizness nīkstu tajā pašā, praktiski nulles stāvoklī, tāpat kā divus gadus atpakaļ. Grozījumi izglāba no nenovēršama bankrota ne vienu vien Latvijas biznesmeņu desmitu, kuru būvprojekti bija iestiguši Rīgā vai Jūrmalā.
Tomēr ekonomikas ministriju tas nesatrauc. Ekonomikas ministrija gribētu saņemt tiešās investīcijas ražošanā. Bet lai panāktu investēšanu ražošanā, jāizpilda vismaz divi priekšnosacījumi: zemi nodokļi, tajā skaitā ražošanas nekustamo īpašumu nodoklis, un liberālais darba tirgus ar iespēju piesaistīt no ārzemēm darbaspēku, kas parasti ir lētāks. Valdība nav gatava ne pirmajam, ne otrajam, kaut gan par viesstrādnieku piesaistīšanu runā jau sen. Tā vietā valdība kārtējo reizi runā par nodokļu celšanas nepieciešamību un pensionēšanas vecuma palielināšanu. Tad par kādām investīcijām ražošanā runā Kampara kungs? Statistika liecina, ka pērn Latvija saņēma tikai 14 % no tiešām ārvalstu investīcijām Baltijas valstīs.
Vienīgās reālās investīcijas šodien ir investīcijas mājokļos, un tās spēj atdzīvināt būvniecības nozari. Acīmredzot, ka „investīcijām derīgo” mājokļu trūkums Jūrmalā un Rīgā spēj piesaistīt investīcijas būvniecībā tuvākā laikā. Arī pašas operācijas ar nekustamajiem īpašumiem līdz šim nodrošināja ceturtdaļu no valsts kopprodukta. Tad kāpēc būtu jānokauj vista, kas dēj ja ne zelta, tad vismaz sudraba olas?
Tieši otrādi, šodien valdībai jāpieliek visas pūles, lai vienkāršotu termiņuzturēšanās atļaujas saņemšanas procedūru investoriem, kas iegulda līdzekļus nekustamajos īpašumos!
Patiesību sakot, kaut kas šajā jautājumā tika paveikts pēdējo 3 mēnešu laikā: 6. augustā stājās spēkā jauna kārtībā, kas vienkāršo termiņuzturēšanās atļaujas noformēšanas procedūru personām, kuras iegādājās nekustamos īpašumus valstī. Ja dokumenti termiņuzturēšanās atļaujas saņemšanai pirms tam bija jāiesniedz tikai Latvijas vēstniecībā attiecīgā valstī, tagad tos var iesniegt arī Rīgā Pilsonības un imigrācijas lietu pārvaldē. Turklāt dokumentus var iesniegt tieši pēc pirkuma darījuma noslēgšanas.
Kā arī investori var netērēt savu laiku valsts iestāžu apmeklējumiem. Dokumentus noformēšanai un ikgadējās atzīmes izdarīšanai par termiņuzturēšanās atļaujas pagarināšanu varēs iesniegt arī pilnvarotās personas. Vienīgais, kas jāņem vērā, ir tas, ka investoram (kā arī viņa ģimenes locekļiem, kuriem noformē termiņuzturēšanās atļauju) jāuzturas tur, kur noformē dokumentus, t.i. Latvijā vai arī savas pilsonības valsts teritorijā, ja dokumentus iesniedz vēstniecībā. Pie reizes jāmin, ka termiņuzturēšanās atļauja turpmāk tiks noformēta nevis kā ielīme pasē, bet tiks izsniegta atsevišķa dokumenta veidā. Viss ir it kā labi, bet vēl labāk būtu ieviest investora vīzu, pēc kuras potenciālajam investoram tiktu piešķirtas iebraukšanas tiesības ar noteikto investīciju veikšanas nosacījumu noteiktajā termiņā (šajā gadījumā investors varētu būt drošs, ka viņam neatteiks termiņuzturēšanās atļaujas saņemšanu, neskatoties uz nekustamā īpašuma iegādi, ka tas notika ar bijušo Maskavas mēru J. Lužkovu), pie kam šī vīza būtu automātiski jāapmaina pret termiņuzturēšanās atļauju noteikto investīciju veikšanas gadījumā. Nebūtu par ļaunu arī pastāvīgās uzturēšanās atļaujas saņemšanas procedūras vienkāršošana investoriem, jo pašreizējais „pagaidu” statuss atbaida lielākus pircējus – Ķīnas un Dienvidāzijas pilsoņus. Beidzot, developeri sen jau gaida likuma grozījumu pieņemšanu, kuri ļautu saņemt termiņuzturēšanās atļauju apmaiņā pret investīcijām būvējamos objektos. Diemžēl valdības ierēdņu attieksme pret šo procesu demonstrē to pilnu nekompetenci un nesaprašanu par procesiem, kuri norisinās un norisināsies nekustamo īpašumu tirgū un ekonomikā kopumā minēto Imigrācijas likuma grozījumu realizācijas rezultātā.
Pārliecību par rītdienu nerada arī ārkārtas Saeimas vēlēšanas Latvijā, kas notika mēnesi atpakaļ. Pagaidām situācija izskatās tāda, ka valdību veidos parlamenta koalīcija ar Visu Latvijas nacionālradikāļu līdzdalību. Šīs partijas frakcija arī iepriekšējā Saeimā vairākkārt mēģināja atcelt pirms tam pieņemtos grozījumus, bet tai neveicās.
Pēc Сentury21 ekspertu novērtējuma diez vai šie mēģinājumi vainagosies ar sekmēm arī šajā Saeimā. Tomēr minimālās cenu „plankas” paaugstināšanas risks pastāv. Taču tas neskars jau noslēgtos darījumus un izsniegtās termiņuzturēšanās atļaujas. Bez tam, koalīcija, kura valdību nespēj izveidot jau veselu mēnesi, nav stabila, jo maksimums, uz kuru viņa varētu paļauties, ir 56 mandāti no 100. Visticamāk, valdība, ja tā tiks izveidota, stabila nebūs, un jaunas vēlēšanas nav aiz kalniem. Var apgalvot noteikti, ka pārliecības trūkums par rītdienu, kā arī bieža „spēles noteikumu” mainīšana ir tie divi faktori, kas grauj investīciju procesu katrā valstī. Šie faktori šodien pastāv Latvijā. Pa to laiku ir acīmredzama objektīvo priekšnosacījumu pastāvēšana Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstībai. Salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu, šogad Latvijas IKP palielinājies par 3,5 %, bet alga – par 5 %. Reālais bezdarbs samazinājies par 2 %. Šodien bezdarba līmenis sastāda 16 %. Svarīgs faktors ir arī tūrisma nozares pieaugums, kas šogad sastāda bezmaz 15 %.
Viss minētais liecina par to, ka ekonomiskā valdības politika, neskatoties uz visu tās stingrumu un prettautiskumu, lai arī ar lieliem upuriem, ir devusi rezultātu: skatoties no tīras matemātikas viedokļa, pašlaik latvieši patērē mazāk, nekā saražo. Cilvēkiem parādās nauda un pārliecība par rītdienu. Sākas krīzes laikā gandrīz pilnīgi iznīcinātā vidusslāņa atjaunošanās. Par to liecina arī piešķirto hipotēkas kredītu apjoms. Pašlaik 15 % no visiem darījumiem tirgū tiek veikti, piesaistot aizņēmumu līdzekļus, kas ir būtiski lielāk, nekā divus gadus atpakaļ, kad šādu darījumu skaits nepārsniedza 3 %.
Acīmredzams ir arī patērētāju pieprasījuma pieaugums. Pēc tirdzniecības ekspertu vērtējuma, patērētājiem uzlabojas emocionālā pašsajūta un ekonomiskā aktivitāte, viņi ir mazāk disponēti uz masu pieprasījuma preču pirkšanu un vairāk – uz kvalitatīvu preču un pakalpojumu iegādi.
Aug arī īres tirgus. Šovasar šis pieaugums bija īpaši acīmredzams Jūrmalā, kur, piemēram, konkursa „Jaunais vilnis” laikā (jūlijā-augustā) cenas variējās no 300 līdz 1’500 eiro diennaktī. Ja pirms tam dzīvokļu izīrēšana Jūrmalā ziemas laikā likās problemātiska, tad šodien palielinās to gribētāju skaits, kuri ir gatavi īrēt apartamentus uz gadu, kaut gan pamatā tie ir aizņemti tikai vasaras laikā, turklāt neregulāri.
Pieaug pieprasījums pēc dzīvokļu īres Rīgā, kas ir saistīts ar studentu pieplūdumu agrā rudenī, kā arī rosību darba tirgū, kurā dodas iedzīvotāji no depresīviem reģioniem.
Vai minētais nozīmē, ka Latvijas nekustamo īpašumu tirgū var gaidīt augšanu tuvāko trīs mēnešu laikā? Kas attiecas uz elitāro nekustamo īpašumu tirgu, viss paliek politiķu rokās, jo tieši politiķi subjektīvi ietekmē šo tirgu. No politiķiem ir atkarīgs investīciju klimats, kā arī attieksme pret investoriem, no kuriem 80 % ir krievi. Ja šogad šis tirgus sektors pieaugs par 15-10 %, augot arī īres tirgum, nākotnes izredzes ir diezgan labas.
Kas attiecas uz sērijveida mājokļiem, situācija šajā tirgus sektorā nav tik rožaina. Subjektīvie faktori bremzē tirgus augšanu, kam, kā mēs esam konstatējuši, pastāv diezgan labi objektīvie priekšnosacījumi. Runa ir par to dzīvokļu parādīšanos tirgū, kuri tika izņemti no apgrozības bezprecedenta cenu krišanās rezultātā 2007.-2009 g. Pašlaik tie ir galvenokārt t.s. „banku” dzīvokļi, t.i., dzīvokļi, kurus bankas bija atņēmušas negodprātīgiem aizņēmējiem. Šādu dzīvokļu daudz, tirgū tos ievada pakāpeniski, lai neizraisītu cenu masveida krišanos. Bet par jebkādu augšanu tuvākajos mēnešos var aizmirst.
Tirgus pieaugumu varētu gaidīt ievērojami vēlāk, kad tiks realizēta būtiskākā pārdošanai paredzēto nekustamo īpašumu daļa. Cerēsim, ka ap to laiku arī investīciju atmosfēra būs labvēlīgāka.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2109
