Dzīvāks par dzīvu!
Dzīvāks par dzīvu!
Romāns Golubevs
04.03.2010
Jau gadu visaktīvākais Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segments ir dzīvokļu īres tirgus. 2010. gada pirmajos divos mēnešos noslēgto darījumu skaits divas reizes pārsniedza analoģisku iepriekšējā gada rādītāju.
Trūkst labu piedāvājumu
Vēl pirms pāris gadiem dzīvokļu īres segments bija kā Rīgas nekustamo īpašumu tirgus pabērns, – tas it kā funkcionēja, bija pat zināms pieprasījums, bet īpašnieki dzīvokļus izīrēja nelabprāt. Lielākā daļa dzīvokļu tika izīrēti tikai līdz cenu celšanās perioda sākumam. Pēc tam objekts noteikti tika pārdots. Starp citu, arī mākleri priekšroku deva dzīvokļu vai zemes pirkšanas un pārdošanas darījumiem, jo tie, tāpat kā starpnieku pakalpojumi komerciālajā segmentā, radīja ievērojami lielāku peļņu. Turklāt mākleri nemitīgi atkārtoja, ka Rīgā nenotiek normāls dzīvokļu īres tirgus.
Situācija kardināli mainījās, kad Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstības līkne pārgāja brīva kritiena fāzē. Pirkšanas un pārdošanas darījumu skaita krasas samazināšanās apstākļos mājokļu īres tirgus iemirdzējās jaunās krāsās – ievērojami palielinājās piedāvājuma apjoms, būtiski samazinājās pieprasīto cenu līmenis, un palielinājās darījumu skaits. Dzīvokļu izīrēšanas speciālisti kļuva par vieniem no pieprasītākajiem darbiniekiem visās Latvijas lielajās un vidēja lieluma mākleru kompānijās. Novērtējums „Dzīvāks par dzīvu!” spilgti raksturo gaidas un cerības, kuras mākleru biznesa pārstāvji tagad saista ar galvaspilsētas dzīvokļu īres segmentu.
„Pieprasījums pēc dzīvokļiem ir ļoti liels. Pēdējos mēnešos pat ir radusies problēma, jo maz ir labu piedāvājumu, tas ir, tādu piedāvājumu, kuru pieprasītā cena atbilstu kvalitātei,” situāciju kataloga „Kvadrātmetrs” un portāla www.varianti.lv žurnālistam raksturoja kompānijas „Ober-Haus” speciāliste Inga Upmale.
Savukārt kompānijas „Arco Real Estate” Dzīvojamā fonda īres nodaļas vadītājas Līvas Jaunozolas novērojumi liecina, ka 2010. gada sākumā dzīvokļu īres darījumu skaits divas reizes pārsniedza iepriekšējā gada rādītāju un konkurence starp tirgus spēlētājiem kļūst aizvien lielāka.
Vairāk iecienīts ir centrs
Rīgas dzīvokļu īres tirgu var sadalīt divās lielās grupās: 1) Rīgas centrs un jaunie projekti un 2) atsevišķi no tiem – tipālie dzīvokļi mikrorajonos. Lielās mākleru kompānijas pamatā koncentrējas darbam ar pirmajām divām dzīvokļu īres tirgus grupām. Tam ir savs materiāls izskaidrojums. Saskaņā ar pēdējos gados izveidojušos praksi tradicionālo mākleru honorāru viena mēneša īres maksājuma apmērā maksā izīrējamā mājokļa īpašnieks. Ja runa ir par dzīvokli Rīgas centrā vai jaunajā projektā, tad honorārs ir ne mazāks kā viens simts vai divi simti latu. Tipālo mājokļu īre ir tik lēta, ka mākleriem pienākošais atalgojums nesedz pat tos izdevumus, kas ir saistīti ar darījuma sagatavošanu.
„Par normālā stāvoklī esošu trīsistabu dzīvokli Rīgas mikrorajonā saimnieki var saņemt 100-120 latu mēnesī. Summa nav īpaši liela, un īpašnieki nav gatavi dalīties tajā, jo paši nav diez ko pārtikuši. Arī mums tas nav īpaši interesanti. Cik demonstrāciju jāveic, cik jātērē ceļam un cik laika tiek tērēts?! Un tas viss, lai uzklausītu īpašnieka paziņojumu, ka viņš ir gatavs mums samaksāt 30-50 latu. Tas nav tā vērts! Nodarboties ar sērijveida mājokļiem ārpus centra nav izdevīgi,” paskaidro Līva Jaunozola.
Tādēļ liels retums ir sērijveida dzīvokļu mikrorajonos izīrēšanas piedāvājumi, „aiz kuriem stāvētu” Latvijas lielākās mākleru kompānijas. Sludinājumus elektroniskajās datubāzēs un drukātajos izdevumos ievieto vai nu paši dzīvokļu īpašnieki, vai arī mākleri, kas specializējas darbam tieši šajā nišā, vai tā saucamie „pelēkie mākleri”. Aktīvi šajā segmentā cenšas pieteikt sevi arī jaunie spēlētāji, jo kaut kā taču ir jāiekaro sev vieta un vārds.
Nelielo firmu un privāti praktizējošo mākleru darbību shēma visbiežāk ir šāda: mākleris izpēta publiski pieejamo nekustamo īpašumu reklāmas portālu, sameklē īpašniekus un piedāvā savus pakalpojumus. Ja īpašnieki piekrīt, tiek izgatavotas dzīvokļa fotogrāfijas un sludinājumi tiek ievietoti tajos pašos portālos, bet jau ar jaunu - savu kontaktinformāciju. Kas ir mērķa auditorija? Grūti pateikt. Lielākā daļa potenciālo dzīvokļu īrētāju parasti arī paši meklē informāciju nekustamo īpašumu portālos un, ja atrod saimnieka tālruni, noteikti vēršas pie īpašnieka tieši. Kā apgalvo paši mākleri, no visa Rīgā izīrējamo dzīvokļu apjoma, kas figurē Latvijas interneta telpā, reālu objektu ir ne vairāk par 40-50%. Visi pārējie ir „makšķeres”, ar kuru palīdzību mākleri cenšas noķert potenciālo klientu.
No rīta sludinājums, vakarā - klients
„Rīgas mikrorajonos ļoti ātri „aiziet” adekvāti dzīvokļi. Ko es saprotu ar šo jēdzienu? Ja tas ir akurāts un mēbelēts vienistabas dzīvoklis Purvciemā, tad tā īres cenai jābūt 60-70 latu mēnesī (un vēl jāmaksā komunālie maksājumi). No rīta šādu sludinājumu ievieto datubāzē, bet vakarā jau tiek parakstīts īres līgums,” stāsta kompānijas „Ober- Haus” pārstāve. „Ar divistabu dzīvokļiem situācija ir gandrīz analoģiska, lai gan sludinājums ar cenu 100 latu robežās, visdrīzāk, tomēr savas divas trīs dienas gaidīs īrnieku.”
Kompānijas „Latio” publiskotie īres cenu orientieri ir mazliet pieticīgāki: 50-60 latu par vienistabas dzīvokli, 80-90 latu par divistabu dzīvokli un 110-120 latu par trīsistabu dzīvokli. Norādītajām cenām, protams, jāpieskaita komunālie maksājumi. Tiesa, „Latio” norāda, ka dzīvokļu īres likmes ir norādītas viduvējā stāvoklī esošiem dzīvokļiem.
Pēdējos mēnešos mikrorajonu tipālo dzīvokļu īres segmentā aizvien spilgtāk izpaužas divistabu un trīsistabu dzīvokļu īres likmju tuvināšanās tendence. Tas saistīts ar to, ka trīsistabu dzīvokļiem ir ievērojami lielāki komunālie maksājumi. Cita jauna parādība tirgū ir intereses palielināšanās par tādiem mikrorajoniem kā Teika un Mežciems. Tas ir saistīts ar tajos esošajām visai plašajām mežaudžu zonām. Tradicionāli augsts potenciālo īrnieku pieprasījums ir pēc dzīvokļiem Purvciemā un Pļavniekos, mazliet mazāks – Imantā un Zolitūdē. Kopumā pieprasītāki ir dzīvokļi labā krasta Rīgā. Izvēļu sarakstu noslēdz Ķengarags un Bolderāja.
Latvijas lielajās reģionu pilsētās, piemēram, tajā pat Liepājā pēdējā pusgada laikā ir bijuši gadījumi, kad dzīvokļus izīrē pat bez jebkādas īres maksas, – izīrē tikai par komunālajiem maksājumiem.
Lai gan tādi gadījumi mēdz būt arī Rīgā, tomēr šāda parādība nav masveidīga. „Ober-Haus” praksē tādi ir bijuši divi gadījumi. Tomēr šīs kompānijas speciālisti norāda: „Cena šādos piedāvājumos neatbilst kvalitātei. Nav vērts cerēt, ka izdosies saņemt labu mājokli. Bieži vien tas, kurš dabū dzīvokli bez īres maksas, apņemas veikt nelielu kosmētisko remontu.”
Ņemot vērā likmju lejupslīdi, mikrorajonos dzīvokļu īpašnieki aizvien retāk piekrīt nolaist cenu. Ja nu vienīgi gadījumā, kad to spiež darīt personisko finanšu stāvoklis. Ja īpašnieki nav spiesti steidzami meklēt īrnieku, viņi neatkāpjas no savām prasībām līdz galam.
Lētāk kā jebkad
Vai var runāt par konkurenci starp īres dzīvokļiem mikrorajonos un Rīgas centrā? Kataloga „m2” sarunas dalībnieki uzskata, ka tā tas nav. Cilvēki meklē mājokli savu finansiālo iespēju un izvēlētās vietas robežās: „Esmu ar mieru maksāt 200 latu mēnesī. Ko par to var dabūt?” Ja cilvēks ir gribējis īrēt trīsistabu dzīvokli centrā, bet naudas pietiek tikai divistabu dzīvoklim, klients drīzāk izvēlēsies piekrist īrēt mazāku dzīvoklim, nevis dosies meklēt tipālu dzīvokli mikrorajonos.
Pašreizējās īres likmes dzīvokļiem Rīgas centrā ir viszemākās pēdējos sešos gados, un naudas izteiksmē tie ir 3-5 lati par kvadrātmetru. Pat elites klases dzīvokļi reti kad tiek piedāvāti dārgāk par 7-8 latiem. Par to, kas notiek ar cenām, liecina fakts, ka nevienam no mūsu sarunu dalībniekiem pēdējā laikā nav bijuši darījumi, kuros īres maksas summa būtu pārsniegusi 840 eiro mēnesī. Lūk, cits daiļrunīgs piemērs! Arhitektūras šedevra Alberta ielā 4 īpašnieks tagad prasa 7 latus par kvadrātmetru mēnesī, bet 2006. gadā viņa pieprasītā cena bija tuvu 21 latam par kvadrātmetru. Īrēt dzīvokli centrā vai jaunajā projektā ir neapšaubāmi izdevīgāk, nekā pirkt kredītā, - turklāt nav teikts, ka bankas jums piešķirs aizdevumu.
Īpaši pieprasīti Rīgas centrā ir divistabu un trīsistabu dzīvokļi renovētās mājās. Tiek novērtēta izremontēta kāpņu telpa, un, ja mājai ir vairāk par trim stāviem, īrnieki vēlas, lai būtu arī lifts. Diemžēl šādiem kritērijiem atbilstošu māju ir maz. Interesanti, ka Latvijas iedzīvotāji parasti lūdz sameklēt centrā trīsistabu dzīvokļus, kuru īres maksa ir 180-250 latu mēnesī un vēl jāmaksā komunālie maksājumi. Ārzemnieki analoģiskus piedāvājumus dzīvokļu platības ziņā izskata, ja īres maksa ir 250-400 latu. Viņi izvirza augstākas prasības dzīvokļa remontam, mēbelējumam un dzīvokļa apgādātībai ar sadzīves tehniku.
Ārzemnieki, pirmkārt, ir skandināvi, vācieši un briti. Profesionālajā plānā tie ir banku darbinieki, kā arī vidējā un augstākā līmeņa menedžeri. Lielisku pieprasījumu veido arī aviokompānijas „airBaltic” piloti. Tiesa, viņu budžets ir ierobežots. Turklāt viņi galvenokārt apmetas jaunajos projektos, nevis centrā. Viena no pilotu vidū populārākajām dzīvesvietām ir projekta „Panorama Plaza” divi pabeigtie torņi. 100 kvadrātmetru plašus dzīvokļus šajā kompleksā piedāvā īrēt par 260-300 latiem mēnesī.
Ne labas gribas dēļ
Jauns dzīvokļu īres tirgus segments ir jaunie projekti. Nereti tie kļūst par tirgus objektiem piespiedu kārtā. Pagaidām šajā segmentā dominē pārpircēju piedāvājumi, tas ir, - to cilvēku piedāvājumi, kuri dzīvokļus pirka, lai vēlāk tos pārdotu tālāk. Pārdot dzīvokli par gribēto cenu nav izdevies, un, lai nemaksātu no savas kabatas par mājokļa uzturēšanu, to izīrē. Ar katru mēnesi aizvien lielāku lomu dzīvokļu īres tirgus segmentā iegūst apbūvētāji un bankas. Saskaņā ar kataloga „m2” rīcībā esošo informāciju vairākas Latvijas bankas februārī ir organizējušas konkursus par tiesībām izīrēt un apkalpot dzīvokļus, kas ir pārņemti no parādniekiem.
„Bankas ir sākušas liberālāk izturēties pret grūtībās nonākušajiem apbūvētājiem. Vairs nav tā, ka bankas visu atņem, kā tas bija agrāk. Ja projekts ir labs, bankas pat iedala kādu nelielu papildu finansējumu, lai māju varētu pabeigt. Projekta īpašnieki aprīko virtuves, ierīko iebūvētos skapjus un izīrē dzīvokļus, lai nodrošinātu jel kādu naudas apgrozījumu savos kontos. Februārī mēs sākām piedāvāt tirgū vienu no šādiem projektiem – pilnībā renovētu māju Ģertrūdes ielā. Likme šajā mājā ir 5 eiro (3,5 lati) par kvadrātmetru. Šāda cena šodienas izpratnē ir pievilcīga,” stāsta Līva Jaunozola.
Jauno projektu dzīvokļu īres piedāvājumi ir atšķirīgi, un tas ir atkarīgs no mājas atrašanās vietas. Ja māja ir centrā, runa būs par 4-6 eiro kvadrātmetrā. Mikrorajonos liela nozīme ir konkurentu skaitam. Ja tuvumā ir pieci septiņi jaunie projekti, kuru dzīvokļi ir pieteikti tirgū, cena būs 3-4 latu par kvadrātmetru robežās. Ja konkurentu ir mazāk, prasīs lielāku īres cenu.
Tomēr runāt par normālu īres namu tirgu – tādu kā Vācijā, kurā 40% iedzīvotāju dzīvo īrētos dzīvokļos – Latvijā pagaidām nevar. Pat tie apbūvētāji, kuri izīrē dzīvokļus, atzīst, ka tiklīdz cenas pietuvosies pirmskrīzes līmenim, viņi atkal sāks dzīvokļus tirgot.
„Kopš pagājušā gada rudens esam izīrējuši jau sešus dzīvokļus ar pilnu apdari un mēbelējumu. Pašlaik gatavojam vēl aptuveni divus desmitus dzīvokļu. Protams, jārēķinās ar papildu izdevumiem, bet citādi nevar. Tirdzniecība norit ļoti slikti un turklāt par cenām, kas ir zemākas par pašizmaksu. Savukārt dzīvokļiem, it īpaši nelieliem dzīvokļiem, īrnieki tiek atrasti visai ātri. Īres nams? Nē, īpašnieki pat neizskata šādu iespēju. Kad viss normalizēsies, atkal tiks atsākta tirdzniecība,” kataloga „m2” un portāla www.varianti.lv žurnālistam stāsta projekta „Ķengaraga zieds” pārvaldnieks.
Projektā „Ķengaraga zieds” dzīvokļi tiek izīrēti, sākot ar 5 eiro kvadrātmetrā. Standarta līguma termiņš ir seši mēneši. Dzīvokļu īres tirgū pašlaik dominē tieši īstermiņa līgumi. Līgumi uz trim vai pieciem gadiem ir retums. Gan īrnieki, gan izīrējamo dzīvokļu īpašnieki cenšas nodrošināties. Pirmie nav droši, vai rīt vēl vispār būs darbs un vai viņi spēs samaksāt par dzīvokli, bet otrie baidās atdot dzīvokli pārāk lēti. Ja nu rīt tirgus sāks iet uz augšu? Vairumā gadījumu pašreizējās nomas likmes nesedz pat 50-60% no dzīvokļa īpašnieka hipotēkas maksājuma summas.
Ar pozitīvu noskaņojumu
„Dzīvokļu nomas likmes ir stabilizējušās, tomēr darījuma slēgšanas procesā ir iespējama izīrētāja neliela piekāpšanās - līdz 5%. Augstais pieprasījums vedina uz domām, ka cenas nekritīsies,” prognozē Inga Upmale.
„Arco Real Estate” pārstāve ir vēl optimistiskāka: „Domāju, ka 2010. gada vasarā ir iespējama nomas likmes paaugstināšanās par 10%. Apkures sezona beigsies, un cilvēki uzelpos brīvāk. Jau tagad populārajos mikrorajonos dzīvokļi tiek izīrēti par 50-60 latiem mēnesī. Labie projekti maksā dārgāk. Ceru, ka uzlabosies arī dzīvokļu kvalitāte, notiks to skaidrāka diferenciācija. Pašlaik pie mums ir dzīvokļi gan ar labu, gan ar sliktu remontu, to atrašanās vieta ir gan veiksmīga, gan neveiksmīga, tie ir gan izremontētās, gan neremontētās mājās – visi dzīvokļi ir „vienā katlā”. Klientiem ir jāsāk novērtēt dzīvokļa kvalitāti.”
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1507
