Pārdevēji pārdod. Pircēji - nepērk
Šobrīd Rīgā pārdošanai ir izlikti 50-60 tirdzniecības un biroju centri. Ir manāma arī visai liela pircēju interese, taču pirkšanas pārdošanas puses nevar vienoties par cenu. Tikai nedaudzi mūsu galvaspilsētas komerciālā nekustamā īpašuma objekti var nodrošināt vairāk nekā 10% rentabilitāti, un tas ir tas minimums, ko pieprasa Rietumu pensiju un investīciju fondi.
Autotrenings nepalīdzēja...
Laikposmā no 2002. līdz 2008. gadam Rīga piedzīvoja īstu tirdzniecības un biroju centru būvniecības bumu. Šo objektu attīstītāji optimistisku gaidu stāvoklī dzīvoja pat tad, kad mājokļu tirgus jau sāka izjust problēmas. Sabiedrība tika «barota» ar neskaitāmām tabulām un statistikas datiem, kas pierādīja, ka Rīgā, salīdzinot ar Eiropas progresīvākajām pilsētām, joprojām nepietiek jaunu veikalu un biroju. Tikai viss šis autotrenings bija veltīgs, un krīzes vilnis pārklāja arī komercplatību segmentu. Daudzi tirdzniecības un biroju kompleksi, kurus nodeva ekspluatācijā tad, kad tirgus pilnā sparā slīdēja lejup, tā arī nespēja piesaistīt klientus pat pusei savu platību. Saasinājās cīņa par potenciālajiem nomniekiem, un lejup sāka slīdēt arī nomas likmes. Kompleksu īpašnieku iegūtā naudas plūsma bija ievērojami mazāka par plānoto. Tā kā lielākā attīstītāju daļa savus projektus attīstīja, izmantojot aizdevumu, sakās problēmas ar ikmēneša maksājumiem. Tieši šīs grūtības kopā ar neskaidrību par tirgus attīstības perspektīvām kļuva par vienu no galvenajiem iemesliem, kas «treknajos gados» pamudināja īpašniekus izlikt pārdošanai uzbūvētos tirdzniecības un biroju kompleksus.
Tādi, lūk, varianti...
Saskaņā ar žurnāla «m2» un portāla varianti.lv rīcībā esošo informāciju 2011. gada sākumā Rīgā 50-60 tirdzniecības un biroju centri meklēja pircējus. Taču tikai retais no tiem tiek piedāvāts, tā teikt, atklāti. Lielākā to daļa ir vai nu mākleru kompāniju slēgtajās datubāzēs, vai arī elektroniskajās prezentācijās, kuras nosūta šauram potenciālo pircēju lokam. Objektu īpašnieki izvairās publiskot vēlmi pārdot viņiem piederošos īpašumus, lai gan daudzi no viņiem savulaik bija domājuši to pārdot tālāk kādam ārzemju investoram. Žurnāls «m2» un portāls varianti.lv piedāvā jums iepazīties ar dažiem visdārgākajiem un interesantākajiem jaunajiem Rīgas komerciālajiem kompleksiem. Ziņas par to pārdošanu ir izdevies atrast un apkopot pēdējo pāris mēnešu laikā. Kāpēc tikai par Rīgas kompleksiem? Paši mākleri atzīst, ka tie ir vienīgie komerciālie objekti, kas spēj ieinteresēt potenciālos pircējus.
19,5 miljoni eiro - tā ir cena, par kuru īpašnieki ir gatavi pārdot kompleksu Berzins Investment Rīgā, Mūkusalas ielā 41. Ekspluatācijā to nodeva pašā krīzes kulminācijas laikā - 2009. gada beigās. Šī kompleksa platība ir nepilni 13 000 m2. Šis projekts, kura būvniecībā izmantoja tādus inženiertehniskus un arhitektūras risinājumus, kas Latvijai bija jauni un visai sarežģīti, izmaksāja gandrīz 13 miljonus eiro.
Namīpašuma Baznīcas ielā 20/22 pieteiktā cena ir 10,8 miljoni eiro. Šo īpašumu veido divas sešstāvu ēkas, kas apvieno biroju un tirdzniecības platības, un tajā ir arī autostāvvieta ar 250 vietām. 2003. gadā pabeigtā kompleksa platība ir 6 800 m2. Kompleksu savlaik atzina par Latvijas vienu no labākajiem arhitektūras projektiem.
Kompleksa Astras biroji, kuru ekspluatācijā nodeva 2006. gadā, oficiāli pieteiktā cena ir 10 miljoni eiro. Jau no paša sakuma šo astoņstāvu ēku, kuras kopējā platība ir 7 500 m2, būvēja, lai to aizpildītu ar nomniekiem un tad pārdotu tālāk. Visticamāk, ka tā arī būtu noticis, ja vien plānos neiejauktos krīze. Kompleksa īpašniekam vajadzēja samazināt nomas likmes, un tas savukārt nekavējoties ietekmēja objekta pievilcīgumu Rietumu pircēju acīs. Žurnāla «m2» un portāla varianti.lv aptaujātie eksperti uzskata, ka ekonomikas situācijā pārdot kompleksu par prasīto cenu (ņemot vērā, ka kompleksa būvniecība ir izmaksājusi septiņus miljonus eiro) neizdosies, jo pašreizējās nomas likmes ļauj investoram atgūt investīcijas tikai pēc piecpadsmit gadiem.
Jaunais Pļavnieku mikrorajonā uzbūvētais B klases piecstāvu tirdzniecības un biroju centrs Dzelzavas biroju namu pircējiem piedāvā par 6,5 miljoniem eiro. Kompleksa kopējā platība ir 8 170 m2, lietderīgā platība - 5 931 m2. Kompleksā ir gan biroju, gan arī noliktavu un tirdzniecības platības. Ja var ticēt šī nekustamā īpašuma prezentācijas materiāliem, tad pagājušā gada beigās bija iznomāts 91 procents kompleksa platības. Kopā ar 2008. gadā uzbcelto būvi pircējs iegūs arī 11 398 m2 plašu gruntsgabalu, uz kura ir atklāta autostāvvieta 220 automašīnām.
Divus tipālus tirdzniecības kompleksus, kuros tā dēvētais enkurnomnieks ir veikalu tīkls Maxima, piedāvā Ķengaragā, Rītupes ielā, un Pļavniekos. Abi objekti pieder vienam īpašniekam, kas par šo nekustamo īpašumu vēlas saņemt 4,2 miljonus eiro. Pirmā tirdzniecības centra platība ir 2 500 m2 (gruntsgabala platība ir 9 659 m2), otrā - 1 700 m2 (3 620 m2). Abas ēkas ekspluatācijā nodeva 2004. gadā. Abos objektos kopā četras piektās daļas no platības ir aizņemtas, taču pārdevēji apgalvo, ka arī pašreizējie aizpildījuma rādītāji ļauj nodrošināt rentabilitāti par vairāk nekā 9% gadā.
Jauno, tikai 2009. gadā pabeigto trīsstāvu biroju kompleksu Kārļa Ulmaņa gatvē piedāvā mākleru kompānija Latio. Potenciālais pircējs var izvēlēties vienu no diviem variantiem: vai nu nopirkt to pilnībā (t.i., 2 120 m2 biroju platību un 1 000 m2 lielu zemes gabalu), vai arī nopirkt pusi no tā (t.i., 1 060 m2 biroju platību). Pirmā piedāvājuma varianta cena ir 2,5 miljoni eiro, otrā - 1,2 miljoni eiro. Pievēršam arī uzmanību šādu biroju kompleksu svarīgai niansei - zem ēkas ir izbūvēta novietne 10 automašīnām.
Mākleru kompānijas Ober Haus tīmekļvietnē atrodamā informācija liecina, ka par 2,1 miljonu eiro tiek pārdots komerccentrs Krišjāņa Barona un Matīsa ielas stūrī. Ēkā, kuras platība ir 1 875 m2, ir gan tirdzniecības, gan biroju telpas, kā arī trenažieru zāle. Zemesgabala platība ir 685 m2. Reklāmas sludinājumā norādīts, ka brīvu vietu kompleksā nav.
Jauno biroju un noliktavas kompleksu Tīraines ielā kompānijas Immostate tīmekļvietnes sadaļā «Pārdod» piedāvā par 2 miljoniem eiro. Tā noliktavas platība ir 824 m2, biroju - 742 m2, gruntsgabala - 3 185 m2. Analizējot esošo piedāvājumu, žurnāla «м2» un portāla varianti.lv redakcijas darbinieki atrada Dzelzavas un Vaidavas ielu stūrī grīdas segumu centru Elis un arī vairākus citus interesantus objektus.
Bez saskares punktiem
«Šodien mūsu galvaspilsētā tiešām ir visai daudz biroju un tirdzniecības centru pārdošanas piedāvājumu. Ir manāma arī pircēju interese. Tomēr, par spīti tam, par ievērojamu skaitu klasisku, ienesīgu darījumu nevar runāt, pircējiem un pārdevējiem savos kalkulatoros vienus un tos pašus skaitļus nekādi neizdodas uztvert vienādi,» par saviem novērojumiem stāsta kompānijas Latio komerciālo nekustamo īpašumu investīciju speciālists Igors Terehovs. «Tiesa, situācija ir nedaudz labāka nekā 2009. un 2010. gadā, kad reālu darījumu nebija tikpat kā nemaz. Beidzamais gads ir atnesis kaut cik darījumu, kas pēc savas struktūras un dalībnieku motivācijas daudzmaz atgādina ienesīgu objektu pārdošanu. No darījumiem, kuros piedalījāmies mēs, varu minēt neliela tirdzniecības kompleksa pārdošanu Rīgas rajonā, kura rentabilitāte bija 10% gadā. «Tirgus karaļi» pašlaik galvenokārt ir tā sauktie «stresa» objekti (t.i., objekti, kuru īpašnieki ir nokļuvuši finanšu problēmās - «m2»)».
Problēma ir tā, ka, pēc lielākās daļas potenciālo investoru domām, piedāvājamo Rīgas komerciālo nekustamo īpašumu cena ir pārāk augsta. Ārzemnieki vēlas, lai tiktu piedāvāta krīzes cena. Tomēr to tirdzniecības un komerciālo centru īpašnieki, kas ir pratuši laikposmā no 2008. līdz 2010. gadam nosargāt savu objektus no bankām, neko «par sviestmaizi» atdot pat nedomā. Tajā pat laikā pievilcīgākos tos parādnieku objektus, kurus ir pārņēmušas bankas, pārdošanai neizliek.
Visus potenciālos pircējus, kas interesējas par Latvijas komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem, var iedalīt divās lielās grupā: privātie pircēji un institucionālie investori. Starp pirmajiem dominē pircēji no Krievijas un vairākām citam NVS valstīm. Daudzi mākleri, viņus raksturojot, saka, ka tie ir bagāti kungi, kuriem baudu sniedz pats pirkšanas process Eiropas Savienības valstī. Tādēļ viņi traki kaulējas. Viņi piedāvā ļoti zemas cenas un meklē tos objektu īpašniekus, kuri netiek galā ar savām kredītsaistībām vai, finanšu problēmu spiesti, ir gatavi piekāpties.
Pircēji no Skandināvijas un Vācijas ir institucionālie investori. Visbiežāk viņi pārstāv investīciju vai pensiju fondus. Viņi Latvijas tirgu vērtē tīri matemātiski. Vienmēr ir minimālā gada peļņas norma, kuru viņi vēlas saņemt. Pēdējā laikā tā reti ir zemāka par 10 procentiem. Ja, izdalot objekta cenu ar kopējo gada nomas maksu (atskaitot uzturēšanās un apkalpošanas izdevumus), viņi neiegūst šos rentabilitātes 10%, un īpašnieks atsakās pazemināt prasīto cenu, šie pircēji zaudē interesi par objektu.
«Komerciālo nekustamo īpašumu tirgū nav īpašas starpības, vai pārdod biroju vai komerciālu centru. Iegūt normālu peļņas normu pašlaik nav reāli, jo beidzamo gadu laikā nomas likmes ir nokritušās par 50-60 procentiem. Turklāt daudzas ēkas ir pustukšas. Kompleksu rentabilitātes rādītāji un naudas plūsma, ko tie var nodrošināt pašreizējos nomas apstākļos, ir neobjektīvi. Orientēties uz rentabilitāti nav jēgas. Investoriem atliek vērtēt tikai kvadrātmetra cenu. Ja tā ir zema, viņi piekrīt pirkt objektu. Ievērot šādu shēmu var atļauties tikai pircēji no Krievijas (vēl tikai pirms trim gadiem viņu mūsu tirgū tikpat kā vispār nebija). Aktivitāti izrāda arī uzņēmēji, kas mūsu valstī jau nodarbojas ar biznesu, ir apraduši ar apstākļiem un izveidojuši priekšstatu par ekonomikā notiekošajiem procesiem,» stāsta kompānijas Colliers International Advisors Latvijas filiāles vadītājs Deniss Kairāns. Pēc viņa vārdiem, lielākajā daļā darījumu, kuros ir piedalījies viņa uzņēmums (objektu kopējā vērtība ir aptuveni 15 miljoni eiro), tirdzniecības un biroju kompleksu īpašniekiem nav bijis kredītsaistību bankām, vai arī tās ir bijušas nenozīmīgas.
Mūsu dialogā tika akcentēts, ka tie nedaudzie pircēji, kuri parādās mūsu jauno tirdzniecības un biroju kompleksu tirgū, pērk īpašumus tikai spekulatīvos nolūkos. Desmitiem gadu tālā nākotnē neviens ielūkoties pat nemēģina. Šie pircēji pacentīsies divu trīs gadu laikā maksimāli piepildīt objektus ar nomniekiem, sagaidīs nomas likmju celšanos un pēc tam, izmantojot iespēju parādīt labu naudas plūsmu, pārdos īpašumu tālāk. Tajā laikā, iespējams, arī Rietumu pircēji pārstās izturēties pret Latvijas tirgu ar tik lielu piesardzību kā pašreiz, un tas savukārt nozīmētu, ka viņi būs pārstājuši iekļaut viņu prasītajā rentabilitātē riska procentu.
Viedokļi
Deniss Kairāns, kompānijas Colliers International Advisors Latvijas filiāles vadītājs:
- Vairākumam pārdošanai izlikto tirdzniecības un biroju kompleksu nav lielu kredītsaistību. Tos īpašniekus, kurus apgrūtina lieli hipotēkas parādi, pārdošana neglābs, jo pašreizējās cenas ir krietni zemākas par kredītiem, kas tika ņemti objektu būvniecībai. Ja atklāsies, ka īpašnieks ir maksātnespējīgs, šos īpašumus visdrīzāk pārņems bankas. Pašreizējie pārdevēji ir tie, kuri nav gatavi trīs gadus gaidīt nomas likmju celšanos un kam līdzekļi ir vajadzīgi tieši šodien. Savukārt sekmīgu, t.i., ar nomniekiem piepildītu objektu īpašnieki tos pārdot nesteidzas. Iemesls tam ir neatbilstība potenciālo investoru un patreizējo īpašnieku gaidās attiecībā uz objektu cenas un nomas likmju attiecībām. Pārdošanas darījumi tirgū, patreiz notiek rēķinot patreizējās objekta kvadrātmetra izmaksas un īres likmju celšanos nākotnē. Uz ienākumu apjomam tiek pievērsta maza uzmanība jo patreiz, pie šodienas īres likmēm un noslogotības objekti nav spējīgi nodrošināt vairāk kā 4-7% peļņas gadā.
Igors Terehovs, kompānijas Latio komerciālo nekustamo īpašumu investīciju speciālists:
- Pašreizējo interesi par Rīgas jaunajiem tirdzniecības un biroju projektiem var salīdzināt ar pirmskrīzes līmeni, taču darījumos izteiktā produktivitāte ir krietni mazāka. Puses saviem aprēķiniem izmanto dažādas metodes un mehānismus, tomēr pārdevējs gribēto nesaņems. Īpašnieki vēlas ne tikai norēķināties ar kreditoriem, bet arī kaut ko atlikt «pensijai». Pirkšanas pieprasījumus saņem pat no Šveices un Somijas pensiju fondiem. Tie ir gatavi ieguldīt līdzekļus, taču neriskē iemēģināt roku pareģu lomā. Viņu galvenā problēma un uzdevums ir izvēlēties konkrētu ekonomikas nozari un nekustamo īpašumu tirgus segmentu, kas atlabs pirmais. Ja attīstīsies mazumtirdzniecība, tad ir jēga pirkt tirdzniecības centrus, ja atgūsies uzņēmējdarbība - tad biroju kompleksus. Ja attīstīsies ražošana, ir vērts investēt rūpniecības centros. Pagaidām tikai nedaudzi ārējie eksperti, izmantojot attīstības makroekonomiskos rādītājus un pieejamo statistiku, var dot precīzu prognozi. Tādēļ Rietumu investori, kas velētos ienākt Latvijā, ar vieglu sirdi «uzmet» savai vēlamajai peļņas normai vēl pāris riska procentus. Tas kopsummā ir apmēram 10 procenti no gada rentabilitātes. Taču Rīgā tādu objektu, kas šodien spētu nodrošināt minēto rentabilitāti, tikpat kā nav un tuvākajā laikā diez vai parādīsies lielā skaitā.
Aija Āboliņa, kompānijas Ober Haus valdes locekle:
- Tos, kuri vēršas pie mums, vispirms interesē tirdzniecības platības Rīgas centrā. Labs pārdošanas potenciāls ir kompleksiem galvaspilsētas mikrorajonos, kuros vairāk nekā 80 procentus platības aizņem enkurnomnieki, piemēram, veikalu tīkli Maxima vai Rimi. Īpašuma pircēji jau sākumā atkarībā no objekta veida un atrašanās vietas vēlas saņemt ne mazāk par astoņiem līdz desmit procentiem peļņas gadā. Viņu izpratnē turpmāk, paaugstinoties nomas likmēm, atdevei ir jāpalielinās.
Rekordlielie darījumi
- Līdz šim pēdējais vislielākais tirdzniecības centra pārdošanas darījums ir 2008. gada vasarā reģistrētais tirdzniecības centra Minska pārdošana. Kompānija R.B. Management Group to nopirka no Linstow Center Development par 4,075 miljoniem eiro.
- Vislielāko biroju pārdošanas darījumu Latvijā noslēdza 2008. gadā, kad Vācijas fonds Focus Nordic Cities par 33 miljoniem eiro nopirka jauno biroju kompleksu Duntes biroji.
- Absolūtu cenas rekordu reģistrēja 2007. gada maijā, kad Vācijas fonds KanAm Grundinvest par 150 miljoniem eiro nopirka Domina Shopping Centre.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1901
