Risinājums ilgtermiņā
Rīgā biznesa klases dzīvojamo projektu attīstīšanai brīvas nišas ir. Turklāt tādu projektu, kas orientēti tieši vietējiem pircējiem. Šo viedokli pauž Rīgas Industriālā parka vadītājs Rolands Latkovskis. Savu pārliecību viņš apstiprina ar personiskām investīcijām biznesa klases dzīvojamo projektu attīstīšanā, − tiesa, līdztekus plānojot arī sava komerciālo nekustamo īpašumu portfeļa uzlabošanu.
Rīgas Industriālā parka (RIP) attīstības projekts tiek īstenots galvaspilsētas Pļavnieku mikrorajonā kopš 2000.gada. Tā kopplatība ir 20 hektāru. Pašreiz Rīgas Industriālajā parka ir uzbūvēti desmit biroju un noliktavu objektu, no tiem lielākā daļa pieder apbūvētājam, kas tos sekmīgi iznomā nomniekiem. Tādēļ, lai arī žurnāla m2 un portāla varianti.lv tikšanās iemesls ir uzņēmēja plāni aktivizēt darbību galvaspilsētas mājokļu tirgū, sarunu sākam ar jautājumu par komerciālo nekustamo īpašumu projektiem.
– RIP teritorijā ir palikuši neapbūvēti nedaudz vairāk par septiņiem hektāriem. To attīstību plānojam bez īpašas steigas, – atzīst Rolands Latkovskis. – Mēs pētām un sekojam līdzi inovācijām energoefektīvu ēku būvniecībā, ieviešam savas idejas un cenšamies izmantot pasaules labākos risinājumus un pieredzi. Mums ir ļoti iepaticies efekts, kas sasniegts, būvējot līdz šim pēdējo no nodotajām ēkām Dzelzavas ielā 120z. Tā Latvijā ir viena no pirmajām ēkām, kuras būvniecībā izmantoti risinājumi, materiāli un tehnoloģijas, kas ļauj nodrošināt ļoti zemu enerģijas līmeni ēkas ekspluatācijā. Labs arguments ir fakts, ka divu gadu laikā pēc ēkas nodošanas ekspluatācijā apkurei un ūdens sildīšanai patērētā enerģija nepārsniedza 17,5 kWh/kvadrātmetrā gadā. Tas ir daudz mazāk nekā jebkurai citai ēkai. Nākamos kompleksus esam nodomājuši būvēt vēl novatoriskākus un modernākus. Izmantosim vismodernākās tehnoloģijas un tādas tehnoloģijas, kas sevi ekonomiski jau ir attaisnojušas, – izmēģināsim, cik lielā mērā atmaksājas notekūdeņu (dušas un kanalizācijas) siltuma rekuperācija. Protams, šai tehnoloģijai vajag ļoti daudz ūdens, tomēr pamēģināsim aprēķināt atdevi. Pašlaik, īstenojot kārtējo jauno biroja kompleksu, tiek izstrādāts skiču projekts un tiek veikti konstrukciju aprēķini (arī šis komplekss parādīsies RIP teritorijā). Plānojam pabeigt projektu nākamgad.
– Pēdējo gadu laikā Rīga netiek lutināta ar jauniem biroju kompleksiem. Starptautisko nekustamo īpašumu tirgus analītiķu kompāniju eksperti apgalvo, ka pašreizējais nomas likmju līmenis Latvijas galvaspilsētā un būvniecības izmaksas neļauj nodrošināt investoriem gada rentabilitāti pat 6–7% līmenī.
– Mūs jau arī nevar saukt par klasiskiem investoriem: nebūvējam biroju vai noliktavu kompleksus, lai tos piepildītu ar nomniekiem un lai tos noteikti kādam pārdotu. Mūsu uzņēmums nekad nav raudzījies tikai uz mirkļa statistiku un nav pielāgojies tirgus cenām. Mūsu uzdevums vienmēr ir bijis uzbūvēt vislabākajā veidā. Un šis princips vienmēr ir atradis gan tirgus, gan klientu atsaucību – telpas ir iznomātas. Pašlaik visos mūsu kompleksos nomnieki ir 98% biroju un noliktavu telpu, un tas ir vairāk nekā 70 000 kvadrātmetru. Turklāt jāņem vērā, ka mūsu nomas likmes ir nedaudz augstākas par tirgū vidējām likmēm. Piemēram, ēkā Dzelzavas ielā 120z nomas likme ir 9–11 eiro/m² mēnesī. Citās ēkās tā ir mazliet lētāka. Lai arī kā, ja RIP telpas atbrīvojas, tās ļoti reti ir tukšas ilgāk par mēnesi.
– Vai esat noteikuši konkrētu termiņu, līdz kuram jāapbūvē visa RIP teritorija?
– Nē, mēs neesam noteikuši laika rāmi, kurā jāiekļaujas. Ir tikai viens galvenais princips: katru nākamo ēku uzbūvēt labāk par iepriekšējo. Kā jau teicu, mūsu ieguldījumiem šajā biznesā ir ilgtermiņa ieguldījumu raksturs. Tas taču ir skaidrs, ka atdeve ir vajadzīga visiem un neviens nesāks attīstīt projektu, zinot, ka tas nesīs zaudējumus. Mūsu pieredze rāda, ka tad, ja būvē ar prātu, pārdomājot visas detaļas, un kvalitatīvi, produkts jebkurā gadījumā var konkurēt cīņā par klientu.
– Lietuvas lielākā apbūvētāja pārstāvji mums intervijā pastāstīja, ka pēdējā laikā viņu uzņēmums savā biznesā ir nedaudz samazinājis mājokļu būvniecības īpatsvaru un vairāk pievērsies komerciālajam segmentam. Pie mums notiek otrādi. Kas jums ir licis aizdomāties par dzīvojamo projektu īstenošanu?
– Tas, ka tika piedāvāti izdevīgi projekti. Baidoties no tirdzniecības krīzes un Krievijas un Eiropas Savienības savstarpējo sankciju sekām, daži īpašnieki centās atbrīvoties no saviem portfeļiem. Tā mēs tikām pie mājas Slokas ielā 31. Šo 1908.gadā uzbūvēto četrstāvu ēku ir projektējis slavenais arhitekts Konstantīns Pēkšēns. Māja būvēta kā dzīvojamā māja, bet vēlāk to izmantoja administratīvām vajadzībām – tajā darbojās privāta poliklīnika. Pēdējos desmit gadus šī ēka – viena no greznākajām jūgendstila Rīgas kreisajā krastā – bija pamesta. Mēs vienkārši nevarējām paiet tai garām . Vēl jo vairāk tāpēc, ka tai bija laba cena. Nopirkām, lai sakārtotu šo šedevru un greznotu mūsu pilsētu. Esam jau izstrādājuši šīs ēkas rekonstrukcijas projektu, kas paredz to izveidot par dzīvojamo māju un paplašināt ar piebūvi. Visas detaļas pagaidām lai paliek neatklātas. Mājai jābūt pilnībā izremontētai jau 2016.gada rudenī.
Otru gruntsgabalu Jelgavas ielā netālu no Latvijas Nacionālās bibliotēkas un Latvijas Universitātes jaunā centra esam nodomājuši attīstīt dzīvojamām funkcijām. Pie tā ķersimies, kad būs pabeigts darbs Slokas ielā 31. Jelgavas ielā plānojam uzbūvēt pirmo pasīvo daudzdzīvokļu māju ar 40–50 dzīvokļiem. Esam jau iesākuši darbu pie skiču projekta, nākamajā posmā sāksim darbu pie tehniskā projekta.
– Kādi pircēji ir jūsu mērķa klienti? orientējaties? Ārzemnieki, cik zināms, Rīgai īpašu uzmanību nepievērš.
– Mūsu mērķa klienti ir vietējie pircēji. Jelgavas ielas mājas biznesa plānu izstrādājam, pieņemot, ka dzīvokļa ar balto apdari pārdošanas cena ir 1 700–2 000 eiro/m2. Slokas ielā 31, – sākot no 2 000 eiro/m². Esam nodomājuši orientēties uz pilnvērtīgu biznesa klases mājokļu nišu. Man šķiet, ka pēdējā laikā šajā nišā ir izveidojušies neaizpildīti tukšumi: tiek piedāvāti vai nu jauni ekonomiskās, vai elites klases mājokļi, ko var atļauties tikai ārzemnieki. Mēs būvēsim, domājot par to klientu pieprasījumiem, kuri jau ir padzīvojuši jaunās ekonomklases mājās un tagad vēlas, un var atļauties uzlabot dzīves kvalitāti. Vienlaikus es lieliski saprotu, ka plaša pieprasījuma pēc mājokļiem jaunajos projektos pie mums pagaidām nav un nav arī paredzams, jo vietējo iedzīvotāju pirktspēja nav pārāk augsta. Lielākā daļa mūsu valsts iedzīvotāju joprojām pirks mājokļus sērijveida mājās. Tomēr tie, kuri jau ir iepazinuši dzīvi ekonomklases jaunajos projektos, tieksies vairs nekad neatgriezties padomju laiku mājās. Lūk, tiem esam nodomājuši piedāvāt iespēju iejusties jaunā, labākā līmenī. Jo vairāk tāpēc, ka šādu piedāvājumu Rīgā nemaz nav tik daudz.
– Vai jums jau ir arī pārdošanas biznesa plāns?
– Mēs ievērosim iepriekš minēto principu − kvalitatīva māja pakāpeniski tiks pārdota. Mēs intuitīvi ceram, ka pircējs novērtēs mūsu piedāvājumus. Turklāt mums ir finanšu rezerves, kas ļauj nesatraukties par pārdošanas tempiem.
– Jūs spriežat kā uzņēmējs, kam klājas labi un kas ar projektu nodarbojas, teiksim tā, tāpēc, ka viņam tas patīk, un viņš vēlas radīt kaut ko jaunu, turklāt būdams pārliecināts, ka projekts agri vai vēlu atmaksāsies.
– Tā ir. Attīstīt projektu, izmantojot aizdevumu, pašlaik ir visai riskanti – ir jānodrošina pārdošanas grafiku izpilde. Manuprāt, pašreizējos apstākļos ar daudzdzīvokļu māju būvniecību un rekonstrukciju nodarbojas tikai tie uzņēmēji, kam nav problēmu ar finanšu nodrošinājumu un kuru projektiem ir ilglaicīgs raksturs. Viņi, saprotot, kāda pašlaik ir situācija tirgū, nesatraucas par pārdošanas tempiem. Šis miers zināmā mērā ir garantija līdzsvarotai tirgus cenu situācijai. Bankas nevienam neko neatņem, bet apbūvētāji mierīgi „tur” cenu un gaida pieprasījuma un tirdzniecības pieaugumu.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2764
